最新由差餉物業估價署發佈的數據揭示，香港物業市場正呈現一種奇特的「冰火兩重天」格局。整體樓價指數持續下挫，部分類別物業售價更幾近回落至十年前水平；然而，在租務市場方面，住宅租金指數卻表現出相對堅挺，甚至略見溫和上升趨勢，成為疲弱市況中的一道特殊風景線。此番售價與租金走勢的背馳，不僅引發市場熱議，更對投資者、買家及租客的決策帶來深遠影響。
樓價跌勢未止 各類物業均受壓
來源：差餉物業估價署
住宅樓價 ：跌幅尤為矚目，指數已從高峰期的接近400點水平，回落至約280點附近，觀乎走勢，的確有逼近2014至2015年水平之虞，印證了市場「樓價重回十年前」的說法。寫字樓及零售業樓宇 ：售價指數亦同樣承壓，跌幅顯著，反映經濟環境及營商氣氛對商業地產的衝擊。寫字樓售價指數由約600餘點高位跌至400點以下；零售業樓宇亦從近700點高位回落至400點以下。分層工廠大廈 ：雖曾一度表現相對硬淨，但亦難逃整體下行趨勢，售價指數從超過900點的高峰大幅回落。
住宅租金「獨憔悴」中現曙光 現「剛需」支撐
| 來源：差餉物業估價署 |
與售價市場的慘淡景象形成對比，「香港物業租金指數」圖表則描繪出另一番景象，尤其在住宅市場：
住宅租金 ：雖然在2019年後亦曾隨大市有所調整，但自2023年起卻展現出回穩甚至輕微上揚的態勢。在最新數據中，住宅租金指數是唯一呈溫和正向趨勢的類別，與其他類別租金（寫字樓、零售、分層工廠大廈均呈下跌或橫行）形成鮮明對比。寫字樓、零售及分層工廠大廈租金 ：則與其售價走勢類似，持續受壓，反映商業活動及企業擴張意願仍然疲弱。
「售價跌、租金升（住宅）」背後之謎
置業門檻仍高，「轉買為租」成趨勢 ：儘管樓價已從高位回落，但對於許多市民而言，置業成本（包括首期、按揭利率、印花稅等）依然高昂。在高息環境下，部分準買家可能選擇暫緩置業計劃，轉投租務市場，增加了租賃需求。「剛性需求」支撐住宅租務 ：住屋是基本需求。無論經濟好壞，市民總有居住的需要。加上近年政府積極輸入人才，「高才通」等計劃吸引不少專才及其家庭來港，短期內亦為住宅租務市場帶來新增需求。投資回報考量轉變 ：以往投資者多期望「財息兼收」，即樓價升值及租金回報。在樓價下行周期，部分業主可能更傾向持有物業收租，以獲取相對穩定的現金流，而非急於在蝕讓壓力下出售。這使得租盤供應雖有增加，但優質盤源的租金叫價力依然存在。市場預期分歧 ：部分市場人士可能預期樓市調整期仍會持續一段時間，因此選擇租樓靜待更佳入市時機。而業主則可能預期租金能提供一定的持有價值。
買家策略 ：對於有意置業的買家，樓價回調提供了更多選擇和議價空間，但仍需審慎評估自身負擔能力及市場前景，尤其要關注息口走勢。租客考量 ：住宅租客或面臨租金輕微上漲的壓力，但整體租務市場供應仍算充裕，貨比三家仍是上策。投資者警示 ：依賴樓價短期大幅反彈的投資策略風險較高。住宅租金回報率雖因樓價下跌而有所提升，但整體經濟環境仍是關鍵。非住宅物業的投資者則需更審慎評估空置率及租金下行風險。政府角色 ：政府或需持續關注市場動態，適時調整房屋及土地政策，平衡市場供求，並留意高息環境對市民及企業的影響。